Подальше от центра: очередной городской тренд?
В городах живет 4 млрд человек – на 23% больше, чем десять лет назад, напоминают эксперты из Kalinka Group. В города стекаются инвестиции, современные технологии и гаджеты позволяют работать фактически на ходу, что стимулирует предпринимательство. Городская экономика старается ориентироваться на все большее и большее число людей, нацеленных на ведение бизнеса и получение образования. Все вместе это приводит к перенаселению мегаполисов.
Децентрализация снимает нагрузку на транспортную инфраструктуру городов, снижает маятниковую миграцию и в конечном счете способствует общему росту экономики мегаполисов, сходятся во мнении игроки рынка недвижимости.
На фоне вируса, подстегнувшего активное развития интернет-индустрии, роста популярности социальных сетей появился целый список новых профессий, не требующих постоянного пребывания в офисе, а значит, и жить человек может где угодно, невзирая на размеры города. По этой причине правительства многих стран сегодня делают ставку на полицентричное развитие мегаполисов – и российская столица не исключение. Однако Москва развивается по собственному сценарию, где спутниками становятся не города, а районы.
Европейская модель
Высокая плотность населения и отсюда все вытекающие последствия, связанные с колоссальной нагрузкой на транспортную и социальную инфраструктуру, вынуждают принимать решение о расширении города. То есть на смену централизации приходит модель полицентризма, которая довольно часто начала применяться во многих крупных мировых мегаполисах, рассуждает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Само понятие полицентричного города означает скорее не тренд, а здоровый путь развития и роста городов, соглашается Кармело Заппулла, основатель и CEO бюро External Reference. «В Европе мы наблюдаем стремление к децентрализации экономической деятельности, например, в семи мегаполисах, которые входят в программу развития городов COMET: Амстердаме, Барселоне, Берлине, Брюсселе, Копенгагене, Страсбурге и Вене. Барселона, к примеру, где я живу, уже в 80-х годах во время подготовки к Олимпийским играм 1992 года осознала важность децентрализации и монументализации пригородов, придав им центральное значение.
Монументализация – это не про количество памятников и статуй, а про повышение качества общественных пространств. Поэтому был разработан план развития периферийных районов и районов с низким уровнем жизни, которые затем стали точками пересечения в городской структуре города». Торонто, Гонконг, Манила продолжает Заппулла, сегодня тоже живая иллюстрация модели расширения мегаполисов с запада на восток.
По словам Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ – супермаркет недвижимости», успешный мировой опыт децентрализации демонстрируют Великобритания и Франция. «Так, в Великобритании вокруг Лондона после Второй мировой войны развернулось большое строительство новых деловых центров. Аналогичная ситуация сложилась и во Франции. В окрестностях Парижа были возведены и отлично функционируют независимые центры занятости».
Еще один наглядный пример полицентричных городов – Берлин, который децентрализован так же, как и сама Германия, добавляет Ольга Земцова, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. «Этому, в частности, способствовала историческая ситуация, разделившая Берлин на Восточный и Западный, а также активное строительство пригородов и их присоединение к мегаполису, развитие транспортной инфраструктуры, которая соединяет окраины с основным телом города», – объясняет эксперт.
«В Австралии, где проживает одна из самых урбанизированных групп населения в мире, Комиссия Большого Сиднея разработала концепцию «30-минутного полицентричного города», в котором горожане за счет развития эффективной транспортной сети за полчаса могут добраться до любого из трех основных районов города: Харбор-Сити (исторически сформировавшийся центральный деловой район); развивающийся Централ-Сити; зарождающийся Вестерн-Сити. Рандстад – город в Нидерландах, фактически включает в себя четыре крупных голландских города-спутника. А «Карибский бриллиант» – кластер из 10 городов в Колумбии с населением 14 млн человек – объединяют высокоскоростная железная дорога, другие транспортные системы и цифровая инфраструктура», – приводят целый ряд примеров в компании Gillespies.
Как показывает мировой опыт, когда при поддержке правительства ведется комплексное освоение территорий – возводится жилье, появляются места занятости населения, новые транспортные узлы, – это привлекает новых жителей, предпринимателей, инвесторов и налогоплательщиков.
При варианте, что город развивается вокруг центра, а затем начинает расти, в этом процессе развиваются пригороды, районы с более низким качеством жизни, рассуждает Кармело Заппулла. «В центре сосредоточены все услуги, работа и остальные точки притяжения города. Такая система зависимых связей в определенном масштабе становится неустойчивой и рушится, при этом нанося урон транспортной системе и впоследствии окружающей среде», – считает он.
Русский сценарий
Децентрализация – это тренд не последних лет, а скорее десятилетий, напоминают в компании Milhouse. Такое развитие может быть естественным, как в Нью-Йорке, например, или искусственным, как в Москве. Естественное развитие также свойственно более молодым мегаполисам, где нет ярко выраженного исторического центра.
Российские города традиционно развиваются по моноцентричному сценарию. «Есть деловой и исторический центр – обычно это одна локация или территория, которая окружена периферическими районами, с жилым или промышленным профилем», – перечисляет Ольга Земцова.
Период активного градостроения пришелся на эпоху СССР, тогда на территории появилось более 200 городов, политический режим молодого государства требовал жесткого контроля масс, поэтому города строились с одним единым центром: центральная площадь, центральный рынок, центральный вокзал. «Сейчас мы видим, что существует тренд на децентрализацию городов, это связано и с изменением стиля жизни современного человека, и ростом качества жизни, и с техническим прогрессом, который меняет нашу среду», – считает Анна Комарова, директор по маркетингу, развитию и продажам компании «Доброград девелопмент».
Москва – единственный город, где развивается несколько центров: исторический – у Кремля, деловой – Москва-Сити, инновационно-деловой – Сколково и еще один объемно-пространственный с территориями за ТТК – Белорусский деловой кластер. Флагманом движения по пути полицентричного развития территорий в российском мегаполисе стал построенный на МКАДе многофункциональный деловой кластер «Крокус Сити». «Мы одни из первых занялись комплексным освоением территорий окраин Москвы. Сегодня в составе нашего МФК: международный выставочный центр, отель, рестораны, гипермаркеты, торгово-развлекательные центры и концертные залы. Мы делаем проекты, в которые никто никогда не верил, что здесь это возможно. Но подобные истории можно развивать на любой территории, все зависит от объема инвестиций и качества реализации проекта, – убежден Араз Агаларов, президент Crocus Group. – В принципе, можно развить любой регион страны, даже тайгу, если там будет соответствующая инфраструктура, дороги, социальные проекты, какие-то градообразующие предприятия, учебные и туристические центры и т. д. Вокруг таких вещей, в общем-то, и развиваются исторически города».
«ТиНАО (Новомосковский административный округ) тоже запланирован как центр развития мегаполиса, однако пока он таким не является, – говорит Ольга Земцова. – По факту это большая развивающаяся жилая дестинация, так как перенос делового центра туда не произошел. Из-за этого бизнес очень слабо и неохотно перемещается в эту локацию, как и в целом в замкадье. Развитие рабочих мест происходит очень медленно, крупные нежилые проекты единичны – это тормозит развитие ТиНАО не как жилого района, а как нового центра города».
«Москва – один из самых густонаселенных мегаполисов в мире, качество жизни горожан которого серьезно ухудшается из-за сложной, периодически парализованной транспортной ситуации, общей загруженности коммунальных услуг и отсутствия доступной земли под застройку, что делает его одним из самых дорогих городов в мире», – комментирует Кармело Заппулла. Одна из причин, по его мнению, это централизация городской администрации. «Я считаю, что для Москвы очень хорошо децентрализовать административную и деловую сферы, продвигая гибридные системы работы, отдыха и производства. В плановой городской застройке можно создать полицентрическую модель. Однако планирование должно сопровождаться политикой, которая придерживается этой модели, отслеживает, адаптирует и заставляет модель развиваться, трансформируя ее с помощью пула технических специалистов и участия граждан в этом живом организме».
По мнению эксперта, ответом на перегруженность городов может стать децентрализация рабочих мест и гибридизация функциональности города путем слияния жилого измерения с работой и отдыхом. Однако эта стратегия должна не только сопровождаться бумажным проектом, но и учитывать особенности работы с городской тканью. «Такая стратегия сможет «вылечить» страдающий город от перегрузки», – не сомневается Кармело Заппулла.
«При этом москвичи, как и жители любых других городов, очень консервативны. Они не любят, когда им «указывают», что делать, где работать и куда ездить, – продолжает Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково парк». – Но если планомерно создавать такие центры притяжения, формировать там полноценную инфраструктуру, дороги, парки, спортивные и культурные локации, офисные здания, то у них пропадет необходимость часто ездить на другой конец города. Большинству горожан не важно, где сидит правительство, они не ездят туда каждый день. А важно, где твоя работа, медицинский центр и школа детей».
Кроме Новой Москвы сегодня разрабатывается проект крупного делового центра во Мневниковской пойме с планами переноса туда различных правительственных структур. Он станет еще одним децентрализованным деловым кластером. На обширной территории рядом с аэропортом Домодедово в планах властей также создать кластер и наделить его производственными, деловыми, торговыми и развлекательными функциями. Есть отдельный проект и у архитектурного бюро «Меганом»: его Future Ports пересматривает предназначение пространства рядом с Москвой-рекой.
