Инвестиции в объекты размещения: мнение
Экономические последствия пандемии привели к повсеместному падению доходов гостиничных объектов. Однако этот сегмент продолжает пополняться новыми привлекательными проектами, а эксперты прогнозируют восстановление и рост рынка, что является позитивным сигналом для инвесторов.
Не нужно быть гуру финансовой аналитики, чтобы понимать целесообразность вложений в моменты падения рынка. На данный момент в России гостиничные объекты не входят в топ по популярности у инвесторов. При этом в городах-миллионниках и курортных локациях в 2022–2024 годах планируют открыться новые масштабные объекты – это и отели мирового уровня, и бутиковые проекты класса люкс, и проекты, сочетающие в себе формат классической гостиницы и частных резиденций с сопутствующим сервисом. Набирает популярность и формат апартаментов.
Для инвестора прежде всего важны размеры вложений, рентабельность и сроки их окупаемости. В случае крупных отелей высокого класса таковые часто находятся за пределами горизонтов, характерных для других видов коммерческой недвижимости. Зато компактные проекты требуют меньших капитальных затрат и обеспечены внушительным платежеспособным спросом, будь то Москва, Санкт-Петербург или Сочи. Еще более заметно влияет на окупаемость инвестиционных затрат продажа брендированных резиденций: можно рассчитывать на горизонт до 15 лет, и это весомый аргумент для розничного инвестора.
Общая ситуация с отношением к отдельному бизнесу как объекту инвестирования медленно, но верно меняется, подтверждает Артём Клыков, директор по развитию Swissam International University. «Рост числа инвесторов, работающих с гостиничными активами непосредственно в России, позволит решить важную для этой отрасли отечественного бизнеса задачу – переход к качественно новому формату: от мини-отелей и штучных гостиниц, управляемых непрофессионально, с подчас непредсказуемым сервисом, а равно и финансовым результатом, непривлекательных для всех участников бизнеса и самих гостей, к качественным гостиничным объектам, грамотно построенным и профессионально управляемым, – отмечает Клыков. – Это наконец обеспечит стабильный предсказуемый сервис для гостей, достойный доход для инвесторов и рост рынка в целом».
Новый тренд инвестирования в данный сегмент задает возможность использования современных инструментов, таких как закрытые паевые инвестиционные фонды. Как это работает и какие преимущества обеспечивает непосредственно инвестору, объясняет Станислав Смирнов, начальник отдела маркетинга и поддержки клиентов ТКБ Инвестмент Партнерс (АО). «Недооцененность ЗПИФ оказывает существенное влияние на их популярность и широту использования, – констатирует Смирнов. – Важным преимуществом данного формата инвестирования является конфиденциальность. Учетом и хранением имущества отдельного ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения обо всех владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией (УК). Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество непосредственно самого фонда. А значит, ЗПИФ позволяет обезопасить и защитить капиталы и бизнес от любых сторонних посягательств, в том числе от недружественного захвата».
По мнению Станислава Смирнова, важным является и то, что ЗПИФ дает возможность в полной мере воспользоваться налоговыми преимуществами и фактически предоставляет клиенту налоговые каникулы. «Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ, – поясняет Смирнов. – Налоги придется заплатить только непосредственно при погашении или продаже инвестиционных паев. Кроме того, возможность отсрочки даты валютной переоценки позволяет увеличить потенциальную прибыль на среднем и длинном горизонтах инвестирования».
Существенные вложения в крупные объекты недвижимости в крайне редких случаях доступны для одного конкретного инвестора. По факту принцип работы ЗПИФ можно рассматривать как софинансирование. Закрытый фонд может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или даже конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев данных инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Инвестиционный пай ЗПИФ подтверждает долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства нескольких клиентов для достижения общих инвестиционных целей. Например, для участия в строительстве объекта частной или коммерческой недвижимости или его последующей эксплуатации и управления. На сегодняшний день ЗПИФ набирают популярность именно в отельной индустрии, позволяя целому ряду инвесторов участвовать в одном общем проекте, осуществляя долевое софинансирование.
(Как потратить», Санкт-Петербург, 2021 г.)
