Будущее гостиничных активов: мнение
В России гостиничные объекты не входят в топ самых популярных среди инвесторов. О причинах невысокой инвестиционной привлекательности отелей и возможных сценариях ее повышения рассказывает Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт в сфере гостеприимства.
С чем же связана недостаточная инвестиционная привлекательность этого сегмента недвижимости?
Артем Клыков В первую очередь — с нестабильностью входящего денежного потока, особенно в условиях неопределенной пандемической обстановки. Также играют роль и значительный объем затрат в инвестиционной фазе для появления и запуска качественного средства размещения, и высокие объемы оборотных средств в операционном периоде, не позволяющие сформировать финансовые запасы.
Тем не менее на рынке с определенной периодичностью появляются новые гостиничные объекты, строятся и открываются отели под локальными и международными брендами в сегментах от мидмаркета до люкса. Как это характеризует рынок?
А. К. Этот факт может говорить об определенном переосмыслении инвесторами качественных гостиничных объектов в топовых локациях с понятной структурой управления. Среди трендов, обозначающих нынешнюю ситуацию с гостиничными объектами, рынком туризма и гостеприимства и дальнейшими перспективами, стоит выделить устойчивый рост на рынке сервисных апартаментов в сегменте affordable living в крупных городах.
На рынок выходят бутиковые отели класса люкс, совмещенные с жилыми резиденциями, под мировыми брендами — прежде всего в топ-локациях Москвы, с прогнозами на появление таковых в СанктПетербурге и Сочи. Проекты компактные, капитальные затраты на них очень высоки, участие международных брендов также является весомой статьей расходов, однако внушительный платежеспособный спрос на недвижимость такого рода обеспечивает им популярность инвесторов.
Также популярны гостиничные объекты в рамках многофункциональных центров, где помимо непосредственно номерного фонда входящий денежный поток может формироваться за счет точек общественного питания, extended stay апартаментов, ритейла, фитнеса и спа, индустрии развлечений, коворкингов и т. д. Это привлекает больший поток потребителей за счет развитой инфраструктуры и сервиса, таким образом помогая снижать риски операционных убытков в случаях, когда номерной фонд генерирует недостаточно выручки.
Заметно оживление по гостиничным объектам в курортных локациях — в Краснодарском крае, Республике Крым, Калининградской области. Виден и устойчивый спрос на загородные объекты гостеприимства в пределах транспортной доступности от Москвы и Санкт-Петербурга. Лишившись возможности путешествовать за рубеж, платежеспособные гости заново открыли для себя точки притяжения внутри страны.
Экспертное сообщество сейчас обсуждает инициативы правительства РФ, связанные с развитием туризма в таких регионах, как Байкал, Алтай, Камчатка. О каких инвестиционных перспективах, на ваш взгляд, можно говорить?
А.К. С точки зрения инвестиционных перспектив считаю преждевременным говорить о каком-либо существенном увеличении качественных средств размещения в этих регионах, поскольку для создания постоянного и объемного туристического потока необходимо прежде всего решить вопросы транспортной доступности этих регионов, создания современной инфраструктуры, на базе которой и смогут появиться и развиваться гостиничные объекты соответствующего уровня. Также до сих пор не решен вопрос с налогообложением объектов отрасли, и это очень существенно снижает рентабельность гостиничных активов.
Чем обеспечивается конкурентное преимущество качественного гостиничного актива?
А. К. Прежде всего оно обеспечивается локацией, профессиональной моделью управления, уровнем сервиса и безопасности гостей, и это позволяет такому активу быть рентабельным в операционном периоде, окупаемым в разрезе капитальных затрат и доходным в долгосрочной перспективе.
Увеличение числа инвесторов, работающих с гостиничными активами в РФ, позволит решить главную задачу конкурентоспособности отечественной сферы гостиничного бизнеса — переход от преобладающих сейчас на рынке мини- и микрогостиниц, управляемых зачастую кустарно и с нестабильным финансовым результатом, к качественным гостиничным объектам, грамотно построенным, профессионально управляемым, обеспечивающим стабильный сервис для гостей и достойный доход для своих инвесторов.
На ваш взгляд, какой из профессиональных инструментов управления гостиничной недвижимостью является для инвесторов одним из наиболее эффективных?
А. К. Среди имеющихся на данный момент инструментов я бы отметил ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд, который можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной управляющей компании. Например, компания «ТКБ Инвестмент Партнерс» (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года и за это время накопила обширный опыт работы с широким спектром активов. Среди них — акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, гостиничные и комбо-объекты, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.
(Как потратить», Санкт-Петербург, 2021 г.)
