Офисы становятся умными и гибкими
Объем нового предложения по итогам I полугодия 2020 года составил 60 900 кв. м, что почти в 2 раза уступает значению за аналогичный период прошлого года (119 700 кв. м). Об этом сообщают аналитики CBRE. Доля свободных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,6 п. п. за II квартал – до 10%. Этот показатель остается на относительно низком уровне, на 1,3 п. п. ниже значения на конец II квартала 2019 года (11,3%).
За II квартал в результате пандемии на рынок вышло порядка 150 000 кв. м офисных площадей, как свободных уже сейчас для аренды или субаренды, так и тех, которые освободятся в ближайшие месяцы или предлагаются с целью замены текущего арендатора. Рынок субаренды с конца марта увеличился почти в 2 раза (на 93%). Если на конец I квартала в субаренду предлагалось порядка 36 000 кв. м, то сейчас доступно почти 70 000 кв. м.
Похоже, офисы в классическом их понимании – стол, стул, фикус, ресепшн – бизнесу больше не нужны: как показала статистика, именно офисы (и торговые центры) стали первыми мишенями пандемии. Вирус и просевший рубль вынуждают девелоперов и арендодателей пересматривать стратегию вывода на рынок новых офисных площадей, менять концепции уже сформированных деловых пространств и условия аренды. Объемы строительства сокращаются, ранее запланированные сроки ввода новых офисных площадей переносятся – вот такой предстает сегодня картина хрупкого мира «офисного планктона».
По словам Натальи Никитиной, партнера, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, в конце 2019 года рекордно высокий спрос со стороны арендаторов удерживал вакансию на уровне 9–10%, несмотря на почти 400 000 кв. м введенных площадей.
Поэтому игроки рынка ожидали, что 2020 год будет охарактеризован стабильно высокими темпами ввода новых объектов (300 000–400 000 кв. м в год), а большие объемы качественных консолидированных площадей будут в скором времени поглощены рынком благодаря высокой потребности в них со стороны крупных компаний. Однако, сетует эксперт, экономическая нестабильность и вынужденная рыночная пауза негативно повлияли на новое строительство текущего года.
Конъюнктура рынка в начале кризиса, характеризующаяся дефицитом качественного предложения и ограниченным приростом новых объемов площадей, сделала его более устойчивым в условиях пандемии – к такому выводу пришли эксперты CBRE. По мнению Елены Денисовой, старшего директора отдела офисных помещений CBRE, это позволит быстрее перейти к восстановлению рынка после нормализации ситуации. «При условии, что экономика достигнет «дна» в 2020 году, в 2021–2023 годах объем нового строительства увеличится и будет составлять порядка 500 000–700 000 кв. м ежегодно», – считает она.
И тем не менее деловая активность на рынке коммерческой недвижимости российской столицы постепенно возвращается в прежнее русло, претерпевая кардинальные изменения.
По мнению ведущих игроков, спрос на концептуально обновленные, качественные пространства для бизнеса, вопреки всему, сохраняется. Тем более что крупные корпорации смогут довольно быстро адаптироваться к новым экономическим условиям, но к аренде или покупке офисных площадей клиенты будут подходить очень избирательно, отмечают аналитики C&W. В своем отчете TrendsRadar они четко обозначили наиболее актуальные тренды на III–IV кварталы 2020 года. В том числе: повышенные требования к безопасности сотрудников, соблюдение социальной дистанции и гибкость офисов – площади должны быть оптимизированы и приспособлены к переформатированию рабочего пространства.
Офис на час
По данным исследования швейцарской группы IWG (The IWG Global Workspace Survey 2019), 70% квалифицированных работников в мире работают вне офиса как минимум один день в неделю, а 50% проводят вне его стен половину недели. Поэтому вопрос эффективной организации рабочего пространства, до сих пор традиционно находившийся в физической и географической плоскости, так же как и сама ценность офиса как площадки для коммуникаций, с наступлением карантина нивелировался сам собой.
Доля сотрудников, которые продолжат работать «на удаленке», по подсчетам аналитиков Kalinka Group, в крупных компаниях может находиться в диапазоне от 20 до 40%. Благодаря мобильному интернету и облачным технологиям люди сегодня могут работать откуда угодно и когда угодно. Самыми широкоиспользуемыми инструментами совместной работы в пандемию стали видеоконференции и разнообразные онлайн-платформы.
«Нашествие» вируса и современные цифровые технологии привели к тому, что на офисном рынке по сути произошла глобальная революция. Нет, конечно, полностью отказаться от офисов и перейти на удаленное виртуальное общение современный бизнес еще не готов: совместная работа лучше стимулирует инновации. Но сама рабочая среда уже серьезно видоизменилась.
Смарт-офисы, коворкинги и коливинги уже не первый год набирают популярность и отвоевывают аудиторию у деловых центров привычной формации. Сразу несколько крупных проектов вышли на рынок во II–III кварталах 2020 года, и еще больше появится до конца года, отмечают в департаменте консалтинга и аналитики Kalinka Group.
Само понятие смарт-офисов (умных офисов) изначально предполагает высокотехнологичные, экологичные и продуманные решения, к которым сегодня добавилось еще одно определение – «умное» деловое пространство. Основная задача «умного офиса» – обеспечить комфортные условия деятельности с целью повышения эффективности рабочего процесса. По своей сути он является оптимальным сочетанием инновационных технологий, рационального планирования пространства, современных инженерных решений и механизмов.
Так, в период строгих ограничений, принятых городскими властями в борьбе с пандемией, многие компании были вынуждены прибегнуть к удаленному формату работы. Ряд компаний решили продолжить использовать такой подход для части сотрудников и в дальнейшем.
Однако сейчас анализ этого подхода еще ведется в каждой компании, и потребуется больше времени, чтобы оценить эффективность и оправданность таких мер, считают в международной консалтинговой компании CBRE. «Несмотря на то что компании будут пересматривать и, возможно, корректировать потребность в необходимом им объеме площадей, офисы по-прежнему будут значимым элементом корпоративной среды», – не сомневается Елена Денисова из CBRE.
В среднесрочной перспективе компании будут адаптироваться к новым моделям работы, связанным с частичным переходам сотрудников «на удаленку» и внедрением гибких графиков, сходятся во мнении эксперты рынка. Это означает переориентирование офисов в пользу более компактных площадей, которые могут включать в себя переговорные, пространство для работы без закрепленных мест – деск-шеринг, а также нескольких кабинетов для топ-мененджеров.
«Для компаний аренда коворкинга будет обходиться дешевле содержания офиса. Уже сейчас в гибких офисах начало появляться зонирование для команд. При этом сам формат офиса не исчезнет, так как он формирует нужный эмоциональный контакт. Изменится лишь форма – переход на частичное присутствие в офисе, посещение только в рамках совещаний или брейнштормов», – комментирует Михаил Смирнов, гендиректор ЗАО «Башня Федерация».
Возможность работать из дома стала удобной для многих, соглашается Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group. «В сегменте премиального и элитного жилья также заметен этот тренд, – отмечает он. – Увеличился спрос на отдельные комнаты в квартирах и домах для организации домашнего рабочего кабинета. Застройщики предусматривают в новых проектах пространства с коворкингами и рабочими местами.
В клубных элитных домах в рамках инфраструктуры теперь нередко можно встретить трансформируемые комнаты под кабинет или переговорную для встречи с партнерами по бизнесу. Удаленная работа будет повсеместно внедряться и для части профессионалов станет обычным форматом работы».
Пространство для амбиций
Благодаря снятию ограничений, введенных как мера противодействия коронавирусу, эксперты наблюдают восстановление деловой активности и ожидают реализацию отложенного спроса во втором полугодии 2020 года. При этом объем арендованных и приобретенных офисных площадей, по прогнозам аналитиков CBRE, в 2020 году снизится и составит порядка 1 млн кв. м.
Представители финансового сектора и компании с государственным участием в ближайшие годы останутся наиболее активными участниками офисного рынка, заключая крупнейшие сделки и закрывая вакансии площадей.
В частности, госкорпорациями сегодня больше, чем наполовину, заполнены башни «Москва-Сити». В сегменте премиум изначально жилые апартаменты частные инвесторы стали покупать как площадки для амбициозных стартапов и новых бизнесов. Для состоятельных людей это становится еще одной возможностью для самовыражения.
«В офисной недвижимости на фоне тенденции к уменьшению площадей или почти полного отказа от них появляются примеры, когда нет привычного офиса, а есть штаб-квартира, где располагаются только владелец бизнеса и ключевые управленцы. И это уже пространство другого уровня, с выдающимися видами из окон, особой атмосферой и статусом, где стоимость квадратного метра может доходить до 1 млн рублей», – рассуждает Смирнов.
Гибкие решения для бизнеса
Перевод сотрудников на удаленный режим привел к трансформации восприятия офиса и поиску новых подходов к организации рабочих помещений. После полученного опыта работы из дома офисный рынок начал вносить определенные изменения в том числе и в интерьерные пространства, дабы повысить вариативность и увеличить число рабочих зон. Кабинетные системы и опен-спейсы, без которых многие не представляли свой офис, начали больше разбавляться общими помещениями.
«В условиях новой реальности компании все чаще проявляют заинтересованность в создании максимально гибкой планировки рабочего пространства. При этом с внедрением в нашу жизнь формата работы work-from-home офис постепенно начал выполнять роль места для встреч с коллегами и клиентами, поэтому многие организации изъявляют желание увеличения количества «переговорок». Однако в данном случае следует трансформировать офис не меняя планировку, а используя гибкие мебельные решения», – считает Наталья Никитина.
Офисы станут более компактными: они будут включать в себя переговорные, рабочее пространство без закрепленных мест, а также кабинеты для руководства.
ОФИСЫ 2020 ГОДА: ЦИФРЫ И ФАКТЫ
Объем нового предложения по итогам I полугодия 2020 года составил 60 900 кв. м, что почти в 2 раза уступает значению за аналогичный период прошлого года (119 700 кв. м). Об этом сообщают аналитики CBRE. Доля свободных площадей в целом на рынке увеличилась на 0,6 п. п. за II квартал – до 10%. Этот показатель остается на относительно низком уровне, на 1,3 п. п. ниже значения на конец II квартала 2019 года (11,3%). За II квартал в результате пандемии на рынок вышло порядка 150 000 кв. м офисных площадей, как свободных уже сейчас для аренды или субаренды, так и тех, которые освободятся в ближайшие месяцы или предлагаются с целью замены текущего арендатора. Рынок субаренды с конца марта увеличился почти в 2 раза (на 93%). Если на конец I квартала в субаренду предлагалось порядка 36 000 кв. м, то сейчас доступно почти 70 000 кв. м.
На изменение уровня средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды во II квартале в большей степени влияли помещения, выходившие в этот период на рынок. Запрашиваемые ставки аренды на офисы, которые уже были доступны в начале года, практически не корректировались, тогда как часть площадей, освободившаяся во II квартале, экспонируется по ставкам, превышающим среднее значение в своем классе или на субрынке. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку на конец II квартала 2020 года в классе А (без учета класса А-прайм) составила 24 100 руб./кв. м/год, в классе В – 15 100 руб./кв. м/год. По сравнению с I кварталом 2020 года уровень ставок аренды в обоих классах увеличился на 2,9% и 3,1% соответственно.
Объем сделок новой аренды и приобретения офисных площадей под собственное использование во II квартале 2020 года снизился на 24% по сравнению с показателем в аналогичном периоде прошлого года и составил 294 000 кв. м. Более половины этого объема (57%) пришлось на топ-5 сделок. Нескольких крупных сделок, которые закрылись в апреле – июне и сильно сказались на показателе спроса, были в активной стадии проработки до обострения ситуации с пандемией COVID-19.
