Инвестиции в роскошь уступили недвижимости

Популярность старых добрых аукционов, похоже, набирает обороты. Что не­удивительно: подобный метод продажи – один из самых древних в истории мировой торговли. Предметы искусства, элитный алкоголь, коллекционные автомобили – все это ежегодно продается через аукционные дома. 

Однако вот парадокс: недвижимость до последнего времени в категорию аукционной не входила, хотя мировые исследования показывают, что недвижимость в портфеле активов самых богатых людей мира и России составляет 27% и 22% соответственно, и продажа квартир, домов офисов с помощью этого инструмента вполне логична. 

«Для отечественного рынка словосочетание «аукцион элитной недвижимости» пока и вовсе звучит экзотично. Однако на рынке недвижимости двух столиц уже сложились предпосылки для успешной реализации такой практики», – рассуждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, которая совместно с отечественным аукционным домом «Литфонд» решила провести первый в России полномасштабный открытый аукцион элитной жилой недвижимости, принять участие в котором можно было в режиме онлайн. 

Организаторы собрали на одной площадке более 30 объектов стоимостью от 20 млн рублей до $5 млн, в том числе такие, которые еще не выходили в открытые продажи. 

Однако генеральный директор аукционного дома «Литфонд» Сергей Бурмистров не сомневается, что спрос на онлайн-аукционы таких нестандартных объектов, как недвижимость, автомобили или, например, мебель, – вопрос времени, привыкания и доверия к аукционному дому. «Именно по такому сценарию развивалась ситуация с букинистическими аукционами, классического и современного искусства», – напоминает эксперт.

При этом, по данным CBRE, за первые девять месяцев 2020 года 15% общего объема сделок были заключены именно на торгах, тогда как в аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял 8%. Доля аукционных сделок выросла с 8% до 24% с I по III квартал этого года.

За девять месяцев 2020 года порядка половины объема сделок, прошедших с помощью торгов, связаны с приобретением устаревших некачественных офисных зданий под редевелопмент и еще около 30% – с покупкой земельных участков под жилые проекты.

Большинство продавцов в аукционных сделках – это компании, которые реализуют непрофильные активы, прежде всего банки и крупные государственные структуры. Аналитики рынка ожидают, что активность со стороны таких продавцов продолжится в самой ближайшей перспективе.

Очевидно, что вирус подстегнул всплеск спроса и на рынке высокобюджетной жилой недвижимости. Так, в период карантина развернулся настоящий ажиотаж в сегменте загородной аренды, а также купли/продажи курортной недвижимости. А в российской столице элитные новостройки за полгода подорожали на 8%.

«В связи с девальвацией рубля и льготными ипотечными условиями сильно возрос спрос на жилую недвижимость и составил 54% от общей доли инвестиций. Покупка квартир и домов стала выходом для россиян, желающих сохранить и преумножить рублевые накопления в период экономической нестабильности», – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). 

«Рынок жилой недвижимости можно назвать «косвенным бенефициаром» кризиса. Находясь длительное время дома, люди начинают предъявлять больше требований к собственному жилью, чтобы смоделировать свои идеальные условия и начать поиск подходящих вариантов самостоятельно или с помощью агентства. В данной ситуации выиграл рынок загородной недвижимости: в этом году мы наблюдаем рекордное количество сделок, совершенных нашим департаментом загородной недвижимости за последние пять лет», – говорит Алексей Новиков, управляющий партнер компании Knight Frank.

По словам эксперта, сказывается влияние двух факторов. «Во-первых, многие клиенты предпочли проживание в собственном доме городской жизни. Во-вторых, раньше большинство клиентов могли улететь на отдых за рубеж или периодически проживали за границей, поэтому необходимость в загородном жилье не была такой острой. Однако этот год дал нам понять: если пандемии продолжат приходить волнами, мы будем проводить в России много времени, а значит, нужно создавать комфортные условия для проживания здесь. Соответственно, в выигрыше остаются рынки загородной недвижимости и городского жилья», – заключает Новиков. 

Поэтому, несмотря на непредсказуемое развитие ситуации в связи с пандемией в этом году, в CBRE предполагают, что объем инвестиций в недвижимость в России в 2020 году не будет ощутимо ниже значения прошлого года (248 млрд рублей). Воистину «кому война, а кому мать родна», как гласит известная русская поговорка! 

Вот и Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции», остается при мнении, что приобретение недвижимости позволяет сохранить свои средства, а при покупке ликвидного объекта, растущего в цене, можно еще и потенциально заработать. 

Доходность таких инвестиций Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group, оценивает на уровне 15–20% годовых в зависимости от проекта и конкретного лота. 

В России инвесторы сконцентрированы на приобретении наиболее ликвидных вариантов квартир на рынке новых жилых и апартаментных комплексов, считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). «С этой точки зрения их привлекают, во-первых, комплексы с гостиничным обслуживанием. Такие объекты удобны в управлении, а их операторы иногда предлагают инвесторам фиксированную прибыль от сдачи в аренду».

Во-вторых, инвесторы начали активнее интересоваться брендированной недвижимостью. «Такие объекты больше подходят для долгосрочных вложений. Речь идет об уникальных – без всякой рекламной натяжки – квартирах, пентхаусах, особняках, аналогов которым на рынке нет. Обычно они реализуются совместно с известным престижным брендом (чаще всего – мировых гостиничных сетей). И поскольку это коллекционные объекты, то их стоимость долгое время сохраняется на высоком уровне», – резюмирует Раджабова.