Доходные дома вернулись на рынок
О том, почему сегмент доходных домов – самое перспективное направление для инвестиций, рассказывает руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.
«Сегмент доходных домов в России находится в начальной стадии развития по сравнению с западными странами и крупными столицами, где, например, во Франции арендуется порядка 30–40% объемов жилья, а в США и Швейцарии – 50–60%. Высокий спрос на аренду наблюдается и в Германии – 57% граждан предпочитают снимать квартиры, а не покупать. Практичные немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет.
В Европе выбор доходных домов достаточно велик – на них приходится около 30% всего жилого фонда. Стабильность экономики этого сегмента рынка обеспечивают интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции, и высокая заполняемость арендаторами (90–100%). Под этот формат давно разработана законодательная система, отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются, и это оптимальный вектор для России, где пока плохо защищены и собственник квартиры, и наниматель. Нужно ли говорить, что в ближайшем будущем именно организованный подход в направлении аренды получит государственную поддержку, поскольку полностью укладывается в концепцию экономического развития больших городов?
Нельзя не признать, что на развитии этого сегмента крайне негативным образом отразилось закрытие границ в другие страны, что привело к падению туристического трафика. Однако есть и положительные тренды: россияне стали путешествовать по городам России, причем с удвоенной энергией после самоизоляции, которая к тому же выявила лидеров сегмента. Особенно популярными форматами стали таунхаусы и апарт-отели, где возможность выйти на изолированный участок позволила снизить то социальное и психологическое давление, которое испытали на себе горожане весной прошлого года.
Учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома будет расти. И целевой аудиторией с наибольшей вероятностью станут не молодые семьи, рассчитывающие на льготную ипотеку, а категория граждан, работающая в определенном регионе по контракту, или студенты, не планирующие постоянное проживание в городе, где выбрали вуз.
В целях снижения ставки по проектному финансированию и сроков окупаемости проектов, застройщикам выгоднее продавать квартиры на стадии строительства, а не придерживать их для дальнейшей сдачи в аренду.
Низкие темпы прироста объемов такой недвижимости, как доходные дома могут как раз сыграть на руку первому эшелону инвесторов на этом рынке. Узкие сегменты, как известно, всегда благополучны в виду своей дефицитности. Если обеспечить арендаторам выгодные условия, то доходные дома выиграют по другим конкурентным предложениям, а значит обеспечат владельца стабильной наполняемостью.
С точки зрения инвестиций это направление можно считать наиболее перспективным по ряду причин. Это только развивающийся формат, и ниша достаточно свободна. Вход в проект не обременителен на фоне быстрого возврата вложенных средств: кредит можно погасить в обозримой перспективе за счет взимаемой с жильцов платы. Структура этого бизнеса проста в управлении, он может быть не основным и приносить пассивный доход.
Говоря в обозримой перспективе, приведем такие цифры: если окупаемость приобретенной квартиры эконом класса с целью сдачи в аренду может достигать порядка 20-25 лет, то средний срок окупаемости доходного дома в зависимости от формата от 15 лет до 20 лет в жилом фонде, и при приобретении апартаментов под данный вид бизнеса от 10 до 15 лет, в зависимости от уровня жилья и предлагаемых услуг потребителям. При этом самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет, при условии стабилизации ситуации с пандемией, и возврату к туризму срок может сократиться до 5-7 лет.
Историческая справка
Активное строительство доходных домов пришлось на 30–40-е годы XIX века и велось по всей Европе. Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. Поскольку проектировались они изначально для коммерческих целей, то планировки, как правило, были однотипными, ориентированными на усредненные представления о комфорте будущих арендаторов.
В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Нужно сказать, что существовала прямая зависимость стоимости квартиры или комнаты в доходном доме от его габаритов: чем на большее количество жильцов он был рассчитан, тем дешевле обходилась в нем аренда.
Нередко доходные дома сочетали в себе несколько функций, позволяя домовладельцу увеличить доход: на первых этажах размещались лавки и магазины, выше могли быть предусмотрены конторские помещения, мансарды отводились под швейные, портняжные и обувные мастерские, а подвал собственник мог отдать под склады товаров. Жилые помещения, как правило, начинались с уровня второго этажа, а сами владельцы часто проживали с семьей в «хозяйской части» доходного дома. По желанию жильцов им предоставлялись платные дополнительные услуги, такие как организация питания, стирка и уборка – этот сервис был доступен как в дорогих, так и в бюджетных доходных домах.
