Партнерский материал*

Почему разные поколения инвесторов выбирают недвижимость?

Взгляд отцов и детей

Недвижимость десятилетиями остается одним из излюбленных направлений для инвестиций среди владельцев крупных капиталов. Она обеспечивает не только сохранность состояния, но и его стабильный рост. В то же время это одно из самых консервативных, а значит, и самых «скучных» с точки зрения кризис-менеджмента направлений, которое может вызвать семейные конфликты: молодое поколение, «дети», более склонные к риску, могут не заинтересоваться слишком «традиционными» активами. Действительно, нужны ли такие инвестиции молодежи, которой самое время учиться зарабатывать деньги в бою? А если нужны, то как ими заинтересовать? Как показывает практика, проектов, которые могут привлечь не только консерваторов, но и новаторов (как бы они ни распределились среди поколений), более чем достаточно.

Почему «отцы» выбирают недвижимость

Для старшего поколения большой интерес представляет зарубежная коммерческая недвижимость традиционного формата – логистика, офисы, ритейл и гостиницы. Основная причина такого интереса – нулевые или отрицательные ставки в других традиционных инвестиционных инструментах: по депозитам и облигациям в евро. В то же время есть рынки, которые отлично показали себя в прошлые кризисы, поэтому их выбирают как самый надежный способ инвестирования среди альтернативных инструментов.

Во-первых, недвижимость – это один из самых стабильных активов, который слабо коррелирует с колебаниями на фондовых рынках. Во-вторых, банки готовы финансировать до 70 % стоимости объекта, а значит, владельцам не надо вынимать деньги из бизнеса. В-третьих, доход регулярен и выше уровня инфляции (может достигать 12‒15 % в евро при грамотных инвестициях), а, кроме того, стоимость актива можно значительно увеличить всего за 3‒5 лет. В результате в недвижимость инвестируют больше трети владельцев крупных капиталов по всему миру.

Если говорить об инвестиционной  покупке недвижимости за рубежом, то все зависит от аппетита к риску и требуемой доходности. Более консервативные инвесторы пойдут в объекты стратегии core/ core+ с премиальным местоположением, длинными договорами аренды и отсутствием необходимости проводить существенные изменения актива. Более доходные стратегии value add или opportunistic потребуют большего внимания и эффективного профессионального управления. При этом старшее поколение предпочитает «своих» людей для управления активами, даже если они менее опытны, и активы, в которых они сами хорошо разбираются.

Привлекательность для молодежи

Младшее поколение предпочитает структурированный и диверсифицированный портфель с профессиональным подходом к его управлению со стороны семейного офиса. В этом портфеле есть место и объектам недвижимости. Дело в том, что даже в таком консервативном сегменте появились новые форматы и области, которые могут заинтересовать самых отчаянных молодых людей. Это коливинги и коворкинги, student-и senior housing и другие. По нашим наблюдениям, молодое поколение на них активно смотрит.

Еще один важный критерий для молодежи, который работает в пользу недвижимости, – факторы ECG: окружающей среды, социальные и управления, которые отражают стандарты деятельности компании. В недвижимости уже давно были внедрены различные технологии и, как следствие, сертификации для того, чтобы показать, насколько данный актив соответствует экологическим нормам. Такой подход диктовался не только требованиями крупных международных арендаторов, но и тем, что для последующей продажи институциональному инвестору сертификация может являться обязательным условием.

Какие страны популярны

Выбор направления инвестирования – сугубо индивидуальное решение, но подчас даже оно попадает под влияние моды. В свою очередь, мода и тренды формируются за счет экономических факторов. Например, доход от аналогичных активов в Европе будет в валютном выражении выше, чем в России, и реализовать его можно будет в 2‒2,5 раза быстрее. Даже в случае кризиса стоимость европейских активов корректируется лишь незначительно – в лучших локациях корректировка может составлять до 5%.

Для покупки и владения коммерческой недвижимостью Европа традиционно остается самым популярным направлением за счет своих очевидных преимуществ. Например, это диверсификация портфеля, рост капитальной стоимости актива, защита от инфляции и т. п. На руку играет и низкая доходность других консервативных инструментов в еврозоне.

Большинство инвестиций в Европе приходится на Германию (26 % от всех вложений в 2007‒2019 гг.), Великобританию (19 %) и Францию (12 %). Всего за 10 лет ежегодно в коммерческую недвижимость в среднем инвестировали 216,2 млрд евро. Инвестиционный цикл составляет всего 3‒5 лет.

США из-за политических рисков, запутанной системы налогообложения и специфики отношения к российскому капиталу вряд ли подойдет для прямых инвестиций. Латинская Америка и Азия в разрезе инвестирования в недвижимость отпугивают своей непредсказуемостью, локальностью (в некоторых странах иностранные игроки составляют лишь незначительную часть, а рынки не до конца сформировались) и валютной волатильностью.

Но эти аргументы больше работают для старшего поколения, представители которого в большинстве своем склоняются к «старой Европе». Молодое же поколение менее консервативно, и его могут заинтересовать другие рынки. Часть инвесторов, например, принципиально рассматривает только российский рынок.

Тренды в личной недвижимости

Миграционные паттерны, а значит, и инвестиции в личную недвижимость изменчивы. На них влияют личные обстоятельства (например, учеба детей) и экономические факторы: условия паспортных программ, особенности налогообложения и т. п.

Многие страны успели растерять былые преимущества и привлекательность в глазах инвесторов. Так, Кипр слишком увлекся «торговлей преференциями» Евросоюза, и поэтому сейчас бизнес- деятельность и потоки денег из данной юрисдикции вызывают все больше вопросов в финансовых институтах мира. Рост спроса и доступность программы Кипра привели к перегретости рынка недвижимости, хотя отдельные проекты имеют хорошую инвестиционную привлекательность. Поэтому мы видим, как Люксембург пользуется все большей популярностью для целей структурирования владения и управления бизнесом. Это удобно и для проживания в этих странах: бизнес там позволяет получить вид на жительство или даже гражданство.

С точки зрения образования США и Европа по-прежнему в лидерах, хотя заметно влияние азиатских институтов, программы и престиж которых выросли за последнее время.

С точки зрения московской жилой недвижимости есть место трендам и возрастным особенностям. Старшее поколение предпочитает жить за чертой города и оставаться в центре вынужденно. Молодое поколение проводит больше времени в городе, поэтому для него характерно тяготение к привлекательным объектам в центре, в том числе в Москва-Сити. Хотя развитие транспортной системы, возможно, изменит этот паттерн в будущем.

Недвижимость исторически входит в тройку самых популярных активов для инвестирования, и мы уверены, что это останется неизменным. Тем более кризис дает отличное окно возможностей: на рынке появляются новые активы, которых ранее не было, и увеличивается готовность продавцов к торгу.

Инвестиции в недвижимость не являются покупкой бизнеса в прямом смысле. Однако, чтобы ее приобрести, владеть ей и управлять, нужно решить множество интересных, но трудоемких задач. Для этого необходимо привлекать специалистов юридического и налогового профилей, так как они помогают правильно оценить возможные риски и наиболее оптимально построить структуру владения.

*Материал опубликован на правах рекламы.
Читайте также в этом сюжете