Деньги — в офисы
По оценке компании JLL, за девять месяцев 2020 года, несмотря на постновогодний валютный скачок и пандемийные ограничения, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,45 млрд долл., что лишь на 6% ниже результата аналогичного периода предыдущего года (2,6 млрд долл.). При этом показатель 3-го квартала оказался рекордным за последние четыре года, превысив на 18% объем соответствующего периода 2019 года: 1 121 млн долл. против 947 млн долл. соответственно.
«На высокие значения прошедшего квартала повлияли отложенные сделки 1-го полугодия. По нашим прогнозам, объем инвестиций по итогам года достигнет 3,2 млрд долл., – комментирует член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян. – В настоящее время активность инвесторов сосредоточена на анализе перспектив в различных сегментах, а также оценке финансовых потоков потенциальных проектов. Снижение ключевой ставки в июле этого года до 4,25% привело к снижению стоимости заемных средств, что, в свою очередь, способствует повышению доходности инвестиционных сделок».
Среди наиболее инвестиционно-привлекательных сегментов, эксперты выделяют складской, жилой и офисный. Последний, считает партнер Colliers Internatonal Станислав Бибик, в Москве традиционно представляет интерес для инвесторов в силу ряда факторов, важнейший из которых – это доходность, она в Москве является одной из самых высоких в Европе и составляет 9‒11 %. К тому же, добавляет эксперт, следует учитывать, что обеспеченность офисными площадями в Москве составляет 1,5 тыс. кв.м на 1 тыс. человек; это в 2 раза ниже, чем в Варшаве, Праге и Дублине, и в 4-5 раз ниже, чем в Люксембурге, Хельсинки и Берлине, т. е. объективно есть потенциал для роста.
По итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости в России было инвестировано порядка 64 млрд рублей, напоминает директор направления бизнес-аналитики CBRE Клавдия Чистова, что на 59% превосходит объем вложений в аналогичном периоде 2019 года (и 97% этого объема приходится на рынок Москвы).
Рынок отреагировал на сложившуюся ситуацию адекватно, предложив в качестве активов для инвестирования офисные площади. Один из самых перспективных объектов – премиальный офисный квартал класса А Stone Towers, расположенный в активно развивающемся деловом районе между станциями метро «Белорусская» и «Савеловская». Квартал соответствует всем современным представлениям о прогрессивных офисных комплексах. Помимо самих офисных пространств, он предлагает своим будущим арендаторам развитую инфраструктуру: рестораны, кафе с летними верандами, внутреннюю торговую галерею, зону лаундж, столовую для сотрудников, пространство коворкинга, конференц-зал.
Архитектурное решение и технические характеристики опережают время, и останутся актуальными надолго. 4 офисных башни, наземная площадь которых составляет 102 000 кв.м., расположены на благоустроенной территории площадью 2,15 га. У комплекса будет даже свой собственный парк в 5000 кв.м. К услугам арендаторов ‒ подземная и наземная парковки. Сдан комплекс будет в 2023 году, но офисные блоки предлагаются уже сегодня к продаже.
Технические характеристики соответствуют классу А: панорамное остекление и потолки до 4,1 метра, приточно-вытяжная система вентиляции с функцией охлаждения и подогрева, центральное кондиционирование.
Инвестировать можно как в небольшой блок – от 70 метров, так и в целый этаж площадью 1 800 кв.м., что особенно актуально с учетом крайне привлекательных цен от 215 000 руб. за кв.м. Как отмечают специалисты, на сегодняшнем московском офисном рынке практически не осталось свободных качественных помещений для большого офиса, которые пользуются спросом. По данным JLL, за первое полугодие 2020 года объем сделок по аренде офисов свыше 5 тыс. кв. м в 2,5 раза превысил аналогичный показатель 2019-го. И был бы его больше, но помещения крупного формата в дефиците.
Риски инвестирования в данный объект невелики. Строит комплекс известная на столичном рынке компания Stone Hedge – девелопер, работающий в этой сфере полтора десятка лет. Stone Towers уже восьмой бизнес-центр, строящийся компанией.
Девелопер известен тем, что самостоятельно контролирует все этапы строительства, ведет продажи и обеспечивает эксплуатацию объектов.
Для надежного сохранения и преумножения средств предлагается несколько инвестиционных стратегий.
Классическая спекулятивная – приобретение офисного блока на этапе строительства и продажа его после ввода объекта в эксплуатацию. По прогнозам, примерный рост стоимости недвижимости к моменту перепродажи в начале 2024 года составит 40%. То есть доходность инвестиций при простой спекулятивной инвестиции составит около 12% годовых.
Вторая инвестиционная стратегия – покупка офисного блока или этажа, сдача его в аренду после завершения строительства и получение рентного дохода. Средняя ставка аренды офиса такого класса в этом районе составляет 30000-35000 руб. за кв. м в год. При такой инвестиции доходность составит 15% годовых.
Стоит добавить, что застройщик оказывает помощь в раннем поиске арендатора, подбору арендатора по сфере деятельности. В дальнейшем планируется развитие предоставляемого сервиса для собственников, поэтому перечень услуг будет расширен.
Подробнее ознакомиться с проектом компании STONE HEDGE https://bc-stone.ru
